La Région moteur de la création d'un Etablissement Public Foncier

Parce que la maîtrise foncière est un enjeu crucial pour le développement du Languedoc-Roussillon, la Région s'est mobilisée, dès 2004, en faveur de la création d'un Etablissement Public Foncier (EPF). Elle a financé des études préalables qui ont permis d'identifier concrètement les besoins fonciers de son territoire :
- 16 500 logements à construire d'ici 2015 (avec une forte augmentation de la demande de logements locatifs sociaux),
- des terrains pour assurer le développement économique régional, réaliser des équipements publics, agir pour la prévention des risques, protéger l'environnement ....
Cette dynamique débouche sur la mise en place, le 21 novembre 2008, d'un EPF à l'échelle régionale qui sera opérationnel début 2009.

1. Le diagnostic : un foncier mal maîtrisé

Le Languedoc-Roussillon est soumis à de nombreuses contraintes en matière de foncier. La poussée démographique (900 000 habitants supplémentaires en 40 ans, soit une croissance de 60%) a généré des besoins importants en matière de logements, en particulier de logements sociaux, en matière d'aménagements à vocation économique ou de transports.
Ainsi, le Languedoc-Roussillon est confronté à :

• une occupation de l'espace mal maîtrisée
  80%de la surface utilisée est concentrée sur seulement 20%du territoire, avec une forte concentration de la population sur la bande littorale.
• un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements sociaux
  L'offre de logements sociaux demeure nettement inférieure à la demande, entraînant à terme un risque de rupture de la cohésion sociale : 12 400 demandes de logements satisfaites par an pour 46 000 demandes exprimées. La construction de 5 500 logements sociaux par an s'avère désormais nécessaire.
• une forte augmentation de la pression foncière
  Le Languedoc-Roussillon doit faire face à une forte augmentation des prix du foncier : plus 139%entre 2000 et 2006. Cette augmentation de la pression foncière menace les espaces naturels et agricoles notamment en zones péri-urbaines et aggrave l'exposition aux risques naturels.
• des Collectivités utilisant peu les outils de maîtrise du foncier
  C'est pourquoi la Région s'est mobilisée pour la mise en place d'outils de maîtrise du foncier à l'échelle régionale. La création d'un EPF régional va donner la possibilité aux Collectivités de mettre en place de véritables stratégies foncières en vue d'aménagements futurs. Il participera ainsi largement au développement économique et social du Languedoc-Roussillon.

2. La Région crée une dynamique

La Région s'est engagée à jouer un rôle moteur dans la création d'un EPF en Languedoc-Roussillon :

• octobre 2004 : première délibération du Conseil régional demandant la création d'un EPF d'Etat sur le territoire régional
• 2005 : la Région réalise une étude préalable de faisabilité qui souligne la nécessité de réaliser un EPF. Une consultation officielle des Collectivités (Région, Départements, Communautés d'Agglomération et EPCI) est organisée conjointement par le Préfet de Région et le Président de la Région Languedoc-Roussillon.
• 2006 : l'étude de préfiguration aboutit à la rédaction d'un projet de décret envoyé au Ministère en charge du logement en octobre 2006.
• octobre 2007/janvier 2008 : suite à l'aval de l'Etat, lancement de la consultation officielle des Collectivités territoriales sur le projet de décret de création de l'EPF. Les Collectivités locales consultées se prononcent à plus de 85 % pour la création de l'EPF.
• 2 juillet 2008 : l'EPF régional est créé officiellement par décret en Conseil d'Etat.
• 21 novembre 2008 : première réunion du Conseil d'administration de l'EPF.
• 2009 : la Région abondera au financement de l'EPF à même hauteur que l'Etat.

3. L'EPF, un levier efficace sur la pression foncière et le développement économique

> Fonctionnement

L'EPF est un établissement public industriel et commercial (EPIC) doté de la personnalité morale et de l'autonomie financier qui fonctionnera, en Languedoc-Roussillon, avec un Conseil d'administration de 42 membres dont :

• 32 représentants des Collectivités territoriales ou de leurs groupements (10 Conseillers régionaux, 10 Conseillers généraux, 9 représentants des Communautés d'Agglomération, 3 représentants des Communautés de Communes),
• 3 représentants des Chambres consulaires (Chambre Régionale de Commerce et d'Industrie, Chambre d'Agriculture, Chambre de Métiers...),
• 7 représentants de l'Etat.

L'EPF sera piloté par une équipe opérationnelle et administrative, sous la responsabilité d'un Directeur nommé par arrêté du Ministre chargé de l'urbanisme, après avis du Conseil d'administration.

> Des missions multiples

Les compétences de l'EPF sont exclusivement foncières : achat, portage, gestion, remise en état, dépollution, réalisation d'études et de travaux inhérents à ces différentes compétences.

• assurer le portage foncier
  L'EPF fonctionnera tel un levier efficace sur la pression foncière, en anticipant les stratégies foncières des Collectivités qui, individuellement, n'ont pas les moyens financiers nécessaires. Défini par le Conseil d'administration, un Programme pluriannuel d'intervention (PPI) définit les orientations de l'établissement :
  
  • constituer des réserves foncières pour l'habitat L'EPF assurera, pour le compte des Collectivités locales qui le souhaitent, le portage des terrains destinés à la production de logements locatifs sociaux. Son action permettra de minimiser les coûts financiers et donc de produire davantage de logements. D'ici 2015, il pourrait ainsi contribuer à la construction de 4 000 à 4 500 logements par an, soit 25% du marché régional. Sur la base de 50 logements par hectare, cet objectif se traduit par la mise sur le marché d'environ 80 hectares par an pour le logement.
  • constituer des réserves foncières pour le développement économique L'EPF interviendra prioritairement pour dynamiser l'économie régionale au service de l'emploi :
    > dans l'acquisition de parcs régionaux d'activités économiques répartis sur l'ensemble du territoire régional.
    > dans la constitution de futures zones communautaires à forts enjeux de développement telles que définies par les Schémas de cohérence territoriale (SCOT). Aujourd'hui de nombreuses ZAD ( Zones d'Aménagement Différé) à vocation de logements ou d'activités économiques sont en projet sur les territoires des communautés d'agglomérations. L'EPF facilitera leur développement et améliorera ainsi les conditions d'installation des entreprises créatrices d'emploi.
    > dans l'accompagnement de certains grands pôles d'activités d'importance régionale. L'EPF permettra de mieux structurer le développement économique notamment en relation avec le développement des grandes infrastructures de transports et le développement de certaines filières spécifiques.
  • agir pour la protection de l'environnement et la prévention des risques
    L'EPF aura pour mission, en partenariat avec la SAFER de préserver les espaces agricoles notamment dans le secteur péri-urbain et d'accompagner les mutations du monde agricole. Il pourra aussi mener des actions spécifiques sur des territoires de montagne ou sur les territoires à risques (inondations).
  • anticiper le développement des infrastructures portuaires et aéroportuaires et l'implantation des grands équipements d'intérêt régional, dans les secteurs de la logistique et du fret.
    
    

• soutenir la conduite d'études
  
  • études générales pour définir des programmes d'actions foncières,
  • études pré-opérationnelles, diagnostics techniques ...
    
    

• assurer la maîtrise d'ouvrage
  
  • sur des travaux d'entretien et de préservation du patrimoine acquis,
  • sur des travaux de dépollution,
  • pour des aménagements de pré-verdissement ou d'accompagnement,
  • pour des travaux d'aménagement.

> Outils

L'EPF s'appuiera sur les politiques d'aménagement de l'Etat, de la Région, des Départements et des stratégies foncières des différents acteurs.
Ses interventions s'inscriront dans le cadre d'un partenariat avec les Collectivités territoriales (Région, Départements, EPCI), mais aussi avec les opérateurs fonciers existants (SAFER) et les acteurs techniques des politiques foncières (Agences d'urbanisme etc...).
Plusieurs types de conventionnement sont proposés :

• un protocole de partenariat avec les partenaires publics membres du Conseil d'administration de l'EPF et contributeurs potentiels au financement de l'établissement.
  Ce protocole aura pour objectif d'identifier les thématiques sur lesquelles les coopérations vont s'organiser et d'arrêter les périmètres et les modalités d'intervention. Un protocole de partenariat technique sera également proposé aux opérateurs fonciers (SAFER, Conservatoire du Littoral) afin de préciser les champs de compétence propres à chacun des partenaires et les modalités de la coopération technique.
• des conventions cadres d'anticipation foncière avec les Communes ou EPCI
  Ces conventions auront pour but de définir les zones géographiques, le ou les outils juridiques d'acquisitions, les conditions de gestion des réserves, les modalités de déclinaison du PPI à l'échelle d'un territoire pertinent.
• des conventions opérationnelles avec chaque collectivité
  Elles permettront d'identifier, par opération, les conditions de portage technique et financiers des unités foncières à acquérir, les délimitations des biens à acquérir, l'engagement de la Collectivité à racheter à une date déterminée, la définition du prix de cession à partir du prix de revient de l'acquisition ....

Les engagements de la Région, c'est du solide !

Depuis 2005, la Région mène une politique volontariste de l'habitat pour tous et partout.

• elle accompagne la réalisation et l'acquisition amélioration de logements sociaux
  La Région agit en faveur d'un développement réfléchi et d'une diffusion équilibrée du logement social.
  Plus de 5 000 logements sociaux ont été aidés par la Région (plus de 14 M€).

• elle contribue à la réalisation et à la réhabilitation de logements sociaux dans le cadre des projets de renouvellement urbain (2005-2013)
  Au plus près des besoins des territoires, la Région participe aux projets de rénovation urbaine.
• Elle s'est engagée sur un programme d'aides pour la période 2005-2013 :
  
  • intervention sur 10 sites (Montpellier, Nîmes, Alès, Béziers, Narbonne....) sous forme de convention bilatérale,
  • accompagnement de 7 243 logements (3 201 constructions et 4 042 réhabilitations).

La Région participe à hauteur de 20 millions d'euros à ce programme innovant.

• elle agit en faveur de l'habitat rural et du développement local
  Depuis novembre 2006, en cohérence avec le Plan régional d'aménagement et de développement durable du territoire, la Région participe aux études sur l'habitat et le développement de l'ingénierie :
  
  • elle soutient les réflexions stratégiques des Pays (réalisation de diagnostics ou schémas de l'habitat...),
  • elle accompagne les territoires ruraux dans leurs études d'Opérations Programmées d'Amélioration de l'Habitat (OPAH), pour le suivi et l'animation des dispositifs OPAH et de Programmes d'Intérêt Général (PIG).

• elle contribue à la production et à la restructuration de logements étudiants et de foyers de jeunes travailleurs
  
  • 7 millions d'euros de financements régionaux pour le logement étudiant dans le cadre du Contrat de projet Etat-Région 2007-2013,
  • adoption en octobre 2007 d'un Schéma régional du logement étudiant pour favoriser le développement de l'offre de logements et les modes d'habitat innovants, la sécurisation du logement et l'information,
  • participation au développement de l'offre des Foyers de jeunes travailleurs afin de faire progresser la mixité,
  • construction et restructuration de logements économes et durables en vue d'économiser le foncier et les consommations énergétiques.

1 325 logements étudiants ont été aidés par la Région représentant un montant de plus de 2,2 millions d'euros.